市场，从来都是一副冷热不均的行情。

2017年-2022年，深圳全市涨幅最猛的片区当属深圳湾，其成交均价从13万/平，一路飙升至25.6万/平，涨幅几乎翻倍，人称深圳最强豪宅区。

2023年3月，恒裕滨城二期一套成交价超38万/平的房源，刷新深圳房价天花板。

(资料图片仅供参考)

然而，不是深圳湾所有的房子都是硬核资产，在错误的时机买到非主流产品，照样会亏钱。

01

在深圳这轮楼市周期中，指导价政策起到了至关重要的调控作用，而刚需户型所受到的伤害又大于改善户型。

作为深圳湾唯一的刚需小户型小区， 太古城南区 也难逃浩劫。

由于上车门槛低于同片区其他小区，太古城南区之前一直被很多投资客所追捧。

2020年，太古城南区迎来了高光时刻， 全年成交量超30套 ，62平两房户型在一年时间内，成交价从950万涨到了1350万， 涨幅超4成，单价最高接近22万/平。

当时的太古城南区，涨幅站上深圳湾片区第一，直到208新政出台，小区成交量暴跌， 一年仅成交几套，房价也应声下跌。

当潮水褪去后，3年前高杠杆入场的投资客，正以迅雷不及掩耳之势出货。

今年3月份，62平户型的成交价948万， 而原业主在2020年3月左右买入的时候，成交价950万。

也就是说，加上这几年的持有成本，这位业主是亏钱的，跌回到了2019年的水平。

还有小区88平三房户型，近期成交价1360万，而2020年初的成交价就已经达到了1395万。

据市场端反馈，该房源的原业主于2019年底以1300万买入，因手里握有多套房产，前期盲目加杠杆，于是不得已在刚满三年限售之后就放盘出货。

昔日深圳湾片区的刚需网红盘，如今终究还是没能穿越周期。

02

昨天的文章里说到，深圳楼市的财富效应会被进一步放大，哪怕是同个豪宅也有着天壤之别。

蛇口第一豪宅双玺时光道，今年2月份，成交的一套88平1房和一套205平4房，成交单价分别是11.68万/平、17.95万/平。

每平米有着超6万之差。

影响豪宅房价的因素有很多，楼层越高、视野越好的，往往更受富豪青睐。

但哪怕是同一刚需小户型，和2021年的市场成交价17万左右/平相比，还是每平米跌了6万左右。

双玺时光道共分3批入市，最早入市的是刚需小户型1-2房，2015年底开盘单价在9.1万/平，虽然在当时来说，这个价格很贵，也没有新房限价，但整体卖得还不错。

如今8年过去，深圳房价历经两轮上涨行情，小户型最新成交价在11万左右/平，远远跑输大盘。

而小区2018年入市的最后一批房源，基本都是大户型，开盘均价12.4万/平，当时一度上演千人摇号的场面，深圳房产界盛传的“5000万蹲”梗就是出自于此。

同为蛇口顶豪，大户型依然价格坚挺，小户型却陷入尴尬局面。

深圳湾的悦府二期，107平的一房一厅，情况也是类似。市场火热时，投资客蜂拥而至；市场冷淡时，投资客无奈含泪离场。

03

通过以上真实案例，可以得出几个结论。

1、于买房投资而言，地段固然很重要，但一味的追求地段而忽略产品其他居住属性，也会被市场所抛弃。

2、站在风口上，猪都能飞起来。你能赚到的，不仅仅是赚认知以内的钱，还有来自时代的红利。

3、过去的深圳楼市，是一个赚快钱的时代；以后的深圳楼市，将是一个分化慢牛市场。

4、不是深圳的房子不值钱了，而是值钱的房子越来越稀缺了。

所以，几个买房教训：

1、不要在豪宅地段买功能性较差的刚需户型，因为真正的富人看不上，而大部分刚需家庭又买不起。

2、同样的，更不要在刚需地段里买豪宅，因为从地段上，就决定了它不可能是豪宅，比如龙华金茂府，罗湖的中海天钻、幸福里等等。

3、如果追求更高层次的生活配套和投资回报率，就去豪宅地段买区域内主流的优质产品。

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